敷金返還ルールの民法改正 ― 借りる人にも貸す人にも安心を
賃貸住宅を借りるとき、ほとんどの方が支払う「敷金」。「退去時に返ってくるお金」というイメージがありますが、実際のところは返還をめぐってトラブルが少なくありません。
例えば、「通常の使用による汚れまで請求された」「どこまで修繕費を負担するのか分からない」といったケースです。こうした混乱を整理するため、2020年4月の民法改正で、敷金返還に関するルールが明文化されました。
敷金の定義を明確化した
改正前民法には「敷金」という言葉自体が条文に登場しませんでした。そのため、実務や判例で運用されてきましたが、今回の改正によってはじめて明文化されました。
敷金は「賃貸借において、賃借人が負担する債務を担保するために、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されたのです。つまり、家賃の滞納や原状回復費用などの支払いに充てるための預け金、という位置づけがはっきりしました。
敷金返還のルール
改正民法は、退去時に敷金がどのように返還されるかについても明らかにしました。具体的には「賃借人が賃借物件を明け渡した時点で、未払いの家賃や原状回復費用などを差し引いた残額を返還しなければならない」こととしたのです。
明け渡しの時期と返還義務の発生時期が同時履行の関係性を持つため、「すぐに返してもらえないのでは？」という不安が軽減されました。
原状回復の考え方
さらに大きなポイントは、「原状回復」の範囲が整理されたことです。裁判例で定着していた考え方が条文化され、次のように整理されています。
- 通常の使用や経年変化による損耗は、借主の負担ではない。
- 借主の故意・過失や不適切な使用による損耗は、借主が負担する。
例えば、日光が差し込み日焼けして色が変化する壁紙の色あせは「経年変化」であり、借主が費用を負担する必要はありません。
専門家としての意見
借主にとっては「不当に敷金が差し引かれてへんかんされるのでは」という不安が和らぎ、貸主にとっても「どこまで請求できるか」が明確になったわけです。
敷金返還に関する民法改正は、「これまで判例で積み上げられてきた実務を法律に取り込んだ」ものです。貸す側も借りる側も改正のポイントを理解しておくことで、退去時のトラブルを未然に防ぎ、無用なトラブルを回避する事が出来るはずです。
