中古不動産投資の落とし穴！ 減価償却が終わると赤字に転落？

中古不動産投資を始めて数年。
家賃収入も順調で「不労所得生活、最高！」と思っていた矢先、確定申告で思わぬ高額納税に驚く投資家は少なくありません。

「収益は出ているのに、なぜこんなに税金が高い？」
「ローン返済もあるのに、これでは赤字じゃないか…」

その原因は、中古不動産投資に潜む「減価償却費の落とし穴」 です。

減価償却費という“魔法”の仕組み

不動産投資の魔法──それは「減価償却費」。
実際にお金を使わなくても帳簿上で経費計上できる「見えない経費」です。

例として

• 家賃収入：年240万円
• 減価償却費：年200万円
• その他経費：年40万円
• ローン利息：年60万円

この場合、収入240万円 − 経費300万円＝所得▲60万円。
帳簿上は赤字でも、実際には200万円が手元に残るという仕組みです。
これが「お金は残るのに税金は少ない」という、まさに魔法のような効果です。

しかしこの魔法──耐用年数を迎えると突然消えます。

木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年。
この期間を過ぎると、減価償却費は計上できなくなります。

収入は同じ、なのに税金だけが跳ね上がる

減価償却が終わっても建物は残ります。家賃も変わらず入ってくるのに、減価償却費がゼロになると一気に黒字化。

• 家賃収入：年240万円
• 減価償却費：0円
• その他経費：年40万円
• ローン利息：年30万円

結果、不動産所得は170万円の黒字。
その分、所得税＋住民税で50〜80万円の納税が発生します。

「手取りは同じなのに税金だけ増える」──これが耐用年数超過後の現実です。

追い打ち：ローン元本は経費にならない

• 返済額：年180万円（元金150万円＋利息30万円）
• 経費にできるのは利息30万円のみ

実際の手元資金はこうなります👇

• 家賃収入：240万円
• ローン返済：▲180万円
• その他経費：▲40万円
• 手元に残るのは20万円だけ

それでも税務上は「170万円の黒字」と判断され、
50〜80万円の納税が発生します。

実際には赤字なのに課税される──これが多くの投資家が直面する落とし穴です。
 

家賃収入があるのに赤字地獄？

この状況は一時的ではなく、ローン完済まで続くこともあります。

たとえば残り10年の返済がある場合：

• 年間赤字：約40万円
• 10年間で約400万円の持ち出し

「毎月家賃が入ってくるのに、貯金が減る」これが“減価償却終了後の赤字地獄”です。

抜け出せない負のスパイラル

• 売却する？ → 買い手がつかず、安値売却や税金負担が発生
• 借り換える？ → 築古物件は評価が低く、融資条件が厳しい
• 保有を続ける？ → 毎年赤字を給与で補填し続けるしかない

「家賃収入があるのに貧乏になる」──そんな状態に陥る人も少なくありません。

専門家としての意見

中古不動産投資は、高利回り・節税効果など魅力もあります。
しかし、「減価償却が終わった後」まで見据えた計画が必要です。

投資前に確認すべきポイント👇

• 減価償却終了後もキャッシュフローは黒字か？
• ローン返済期間は減価償却期間より短く設定しているか？
• 耐用年数前に売却する出口戦略はあるか？
• 赤字期間を耐えられる資金余力はあるか？

土地は減価償却されません。
立地や資産価値が高いエリアであれば、将来「土地活用」に転じる投資戦略も有効です。

不動産投資は、スタートではなくゴールが勝負を決めます。「減価償却が終わった後」の未来を見据えて、赤字地獄に陥らない計画を立てましょう。